中古マンションリノベーションの資金計画、百年住まうための考え方

中古マンションを購入してリノベーションを行う場合、多くの方が陥りやすいのが「物件価格」と「リノベーション費用」を別々に捉えてしまうことです。本来これらは一体の予算として考えるべきものであり、物件探しの段階からリノベーション費用を織り込んだ総予算を設定しておくことが、計画全体の精度を高める第一歩となります。

目安として、総予算のうち物件価格に七割前後、リノベーション費用に二割前後、残りを諸費用や予備費に充てるという配分がひとつの基準になります。ただし、間取りを大きく変更する、設備をすべて刷新するといった計画内容によって比率は変動いたします。立地や広さを優先するあまりリノベーション費用を圧縮しすぎると、住まいとしての完成度に影響が及ぶこともあるため、両者のバランスを早い段階から意識しておくことが肝要です。

中古マンションの購入とリノベーションを同時に行う場合、資金調達の方法は大きく分けて二つの考え方がございます。ひとつは住宅ローンに購入費用とリノベーション費用をまとめて組み入れる方法、もうひとつは住宅ローンとリフォームローンを別々に利用する方法です。

住宅ローンに一本化する方法は、金利が比較的低く抑えられる点が利点です。近年では、物件価格とリノベーション費用を合算して融資対象とする住宅ローン商品も増えており、条件が合えば総返済額を抑えられる可能性がございます。一方で、リノベーション内容や見積もりを事前に確定させる必要があり、工事会社の選定や設計の確定を購入手続きと並行して進める手間が生じます。

これに対し、購入は住宅ローン、リノベーションはリフォームローンという組み合わせは、手続きの自由度が高く、入居後にじっくり計画を練ってから着手することも可能です。ただし、リフォームローンは住宅ローンに比べ金利が高めに設定される傾向があるため、借入額や返済期間によっては総支払額に差が出ることを踏まえておく必要があります。どちらが適しているかは、計画の時期的な余裕や金融機関の商品性によって異なりますので、複数の選択肢を比較検討されることをお勧めいたします。

総予算を立てる際、物件価格とリノベーション費用には意識が向きやすい一方で、諸費用の存在が見落とされがちです。仲介手数料、登記費用、ローン関連の手数料、火災保険料、不動産取得税といった項目は、物件価格の一割前後に達することも珍しくありません。これらを後から計上すると、予算全体の見直しを迫られる事態になりかねません。

さらに、解体後に初めて判明する配管の劣化や躯体の状態など、工事途中で追加費用が発生する可能性も考慮しておくべきでしょう。中古マンションは経年による個体差が大きく、図面だけでは把握しきれない部分が存在いたします。総予算の一割から二割程度を予備費として確保しておくことで、想定外の事態にも落ち着いて対応することができます。予備費は「使わなければ良い」という性質のものですので、最初から計画に組み込んでおく姿勢が肝要です。

資金計画というと、購入からリノベーション完了までの短期的な収支に目が向きがちですが、長く住み継ぐことを前提とするならば、将来のメンテナンス費用まで見据えた計画が望ましいといえます。設備や仕上げ材には寿命があり、十年、二十年という単位で手を入れる時期が訪れます。

初期費用を抑えることだけを目的とするのではなく、資産としての価値を保ちながら住み継いでいくための投資という視点を持つことで、資金計画の意味合いは大きく変わってまいります。目先の総額だけでなく、長期にわたる住まいの在り方まで含めて検討することが、結果として満足度の高い選択につながるものと考えております。